美国自雇者和房地产经纪人如何省税

一、房产经纪人易被查税的原因?
打开报纸和杂志,看到最多的广告是和房屋有关的。很多漂亮美女和帅哥经纪人的照片最抢眼,但漂亮和帅气的背后却是被查税的人很多。为什么?自雇超过十万美元自动成为被查税对象。国税局不成文的规定,写出来会被告歧视,国税局不写,只要做就可以了。所以经纪人一定要做好自己的税表。
二、报税为什么还被查税?
什么叫做的好?不同的人,不同的答案,但大多数经纪人都报了很多税,认为这就是做好了,但其实不然。赚得多,报的税少不一定就是报的不好。多缴税不一定不被查税。比如有的房地产经纪人报税很多,比如去中国的差旅费,但是如果你没有业绩,比如你没有带中国来的人在美国买房子,美国的客人没有到中国去买房子,国税局的查账员就挑战(challenge)你的旅费。反之,如果你的确有到中国去做事,不只买卖房子,你没有住旅馆,住在你的朋友家或是你自己的房子,在上海和北京,你每天可以不用收据,报销250美元以上。参照美国国务院(Secretary of State)的差旅费标准(per diem rate)。过去我经常讲的(per diem rate)按天报销主要用于在美国国内的卡车司机,标准和国外不同,高消费城市补贴高。
三、具体如何报税省税
    1.房地长经纪人的常见减税项目:
        1) 汽车费用(Auto Expense)
        2) 广告费用(Advertising)
        3) 佣金(付合伙人或老板Broker)
        4) 零工费(contract labor)
        5) 税和执照费及继续教育费用
        6) 租赁费用(房租和汽车租费)
        7) 餐费(要请客人吃才算,但收据上面没写明,所以你自己吃很难查)
        8) 保险费
        不太常利用到的费用项目
        9) 退休金计划(SEP
        10) 家庭自租(Self
        11)  家庭办公室(Business use of your home)
    2.不太常用的反倒是最能省税的
        我们倒回来讲:家庭办公室是每个人都可以利用一点的,不管你是租的房子或是买的房子。即使你另外有租办公室,或你的老板broker有收你的管理费,包括你的办公桌子的费用,你仍然有理由抵一部分。因为你随时要做事,即使半夜12点。所以我知道经纪人很辛苦,多赚一点钱,比车管局,移民局或法院等政府职员赚的多是应该的,你看他们的假期和福利,虽然工资少了一点,但工作轻鬆,不必半夜上班,所以他们想利用家庭办公室是不可以的。但房地产经纪人,不只是房地产经济人,只要是自雇都可以用此项减税。
    3.家庭自租和家庭办公室抵税的差别?
        大家都以为以上两个东西是一回事,其实有极大的差别。如果你是利用家庭办公室,被查税的时候,你要画一个家庭的草图,整个房子多大,你的办公室多大,门厅多大,卫生间多大。如果你的面积包括门厅,查账员会讲:对不起,门厅你们自己人也用,不只会客不能算。卫生间不能算因为你自己也用。有时我生气就会讲,门厅的卫生间,我家人不用,只给客户用,查账员瞪着眼睛,明知我乱讲,也没办法反驳。所以查账员见到我都觉得我会耍赖,讲话声音大,就故意挖苦我,有时问陪同律师,钟会计师声音总是这么大吗?有一次陈律师回答:“是,他经常开着门,一打电话特别是和税局讲,整个楼都能听见。”另一次替客人上诉,上诉官只讲查账员如何有理,不讲我客人如何有理。我打断他讲了我们的道理,气得他大骂我不专业,声音大。我反驳他,为客户努力讲话,才是专业,讲话声音大是爸妈遗传的,你不能给这样的爸妈加税吧?把他都气乐了。最后只能用受不了我们争执,按着胸口出去吃心脏药的客户讽刺我讲,你这么努力干,早晚和他一样。
    4.自租(Self Rental)。
        话扯远了,我们再回来讲自租(Self Rental)。如果你是经纪人,去外面没有租办公室,你可以把自己的家自租下来,这样可以吗?当然可以,自租(Self Rental)是国税局自有的名目,不是我的发明创造。租别的地方是租,要付租金,租我自己的房子也付租金,为什么不可以。很多会计师会认为我瞎折腾,因为钱从一个口袋(C表)转到另一个口袋(E表),都是自己的口袋,没有差别。但是这样一来你的收入在C表上就减少了房租部分,比如只有$12,000一年,这样你的自雇税就少了,$12,000*15.3%=$1,836元的税。同时你的房子有房贷利息$8,000美元,地税&4,000美元,你的房租收入$12,000报在E表上,刚好被$8,000的利息和$4,000的地税抵掉,收入是0,这样如果你的所得税率是25%,你又省了$3,000所得税。不隻这些,原来你的地税$4,000和利息$8,000只能放在综合抵税额中(Itemized Deduction),这样一来,你如果是夫妻合报,你的标准抵税额又可以再利用一次,是$11,400(2009年)*25%=$2,850美元。这样你又省了$2,850美元的税,通过这样的处理,你的税省了$1,826+$3,000+$2,850=$7,686美元。什么东西都没变。所以报税和律师打官司、医生抓药、厨师做饭都一样,东西在那裡,法律条文在那裡,药在那裡,肉菜在那裡,输赢,能否治病,好吃与否,就看这些人怎麽做了。我讲话是俗气,但就是这么回事。所以很多律师不会打官司,医生不会看病,会计师不会报税,就是这样。
    5.退休计划(SEP IRA)的利用
        房地产经纪人报税完毕后,该抵的都抵了,该省的都省了,C附表已没有可以再减的费用了,还可以再查找吗?当然,该查看一下你的C表,如果有31行有利润而14行或19行没有任何数字,那你就多报了税。多报了多少?如果31行利润是$50,000美元,你没有做SEP IRA退休账户,自雇税就多报了$1,530美元,因为你纯利润的20%,$10,000美元可以放在14行或17行做成退休计划,这样,你省了$1,530美元。同时所得税可以省$2,500美元。因为C表上的14行或19行是自雇者的SEP退休金部分,你的1040表的第一页28行也可以抵$10,000美元,如果你的税率是25%,你就省了$2,500。注意这样你的退休账户(SEP IRA)是存了共($10,000+$10,000)$20,000美元。所以很多理财专家总是不理解,为什么是二万而不是只有一万。看看税表这几个地方你就明白了。有人还拿别的会计师或大公司的CFO来和我争辩,我告诉他们没必要争辩,去看国税局的PUB560吧。
    6.租赁费用
        租赁费用包括办公室房租,自租和汽车租赁。和第5段讲的一样,自租可以多省税,付给房东的办公室房租和付给Broker老板的管理费用中的一部分都要填在这一行。注意不要把老板Broker的管理费用放在其他费用(Other Expense)  ,因为其他费用多了以后,容易被查税。
    7.你的执照费和税(包括薪资和市等地税)单列出来,越多越漂亮。很多自雇的没有雇人,即使雇人也大多没有发薪水扣税,但如果有就一定要单列。
    8.零工费和佣金(Contract Labor &
很多经纪人为了促成房屋交易,通常会补贴一些维修的费用给买主,或雇一些人给买主修修补补,付一些现金。在这种情况下,你最好是请能给他们开1099表的人来做事,不要图便宜。因为能给对方开1099表就合理合法地抵了你的税。如果你要给买主一些维修费,最好可以让他们给你收据,或丑话说在前面,我要年终给你开个1099表,请给我一下你的社安号码。
    9.汽车费用
        汽车费用可以有两种抵税办法,一是实际费用,二是按裡程数。哪一种合适用哪一种。但这种情况下,你的汽车必须是买的,自己拥有的。怎样考虑合适与否呢?如果你有一部BMW750LI,每月付款$1,300元,加油$400元,共$1,700元,而你每月用此车带客户看房子跑了2000英里,那么用英里抵$1,100元左右,当然你要选实际费用$1,700元,反之如果你有一部丰田Camry,月付$450,加油$400元,共$850元,这种情况下你当然要用里程来抵税。
    10.能抵税的项目很多,不能一一列举,但有一个原则是多留收据,多用户头的支票或借款卡,少用现金。如果用自己的信用卡,最好开一张支票付给这张卡,或自己,或现金。所有的费用都能从你的户头看到,即使丢失了收据,也不怕查税。
    11.总之,省税的办法除了利用新法和要过时的税法之外,最重要的是抵费用。不能隐藏收入不报。比如大家都收到1099表,年终只有十万元,但你的实际收入是十三万,三万不在1099表上,你也要如实报上,否则查到就是补税,罚款和利息。如何多抵费用,一句话,“走账”。有一个经纪人找到我,她的先生自己报税用Turbo Tax算出税是三万多元,实在不愿付这么多税。我给她走了一遍帐,把所有的银行对账单拿出来,做了一下簿记,找出来的费用大大多于她凭记忆写出来的。最后税只交了$6,000多元,当然费了很多时间,买了SEP退休账户。不必我讲,如果你会报税,利用以上细节技术,你马上就能省税了。
    12.在美国大部分人报税不用找会计师,因为一是要花钱,二是他们认为自己的税非常简单,只是W-2,自己买个软件Turbo Tax或Tax Cut或直接上网就搞定了,但很多细节问题自己是注意不到的。比如:
        1)  我买了个节能门窗,用哪个表可以省税?
        2) 我有几个小孩读大学和研究所,学费到底是用哪个项目打?是Hope , Life Learning Tuition Deduction Credit, 还是总统的新法American Opportunity Credit?
        3) 我的税报完了,但现在6月才买到房子,完成了交易,如何拿到$8,000元或$6,500元?
        4) 我修改了税表,寄去了公証行的Hud1表,为什么拿不到钱还被查税?