谈谈在美国房市里的外国买家和中国买家

      从2009年到现在,外国人在美国买房的热情持续高涨,根据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors, NAR)24日公布的统计数据,到2013年3月截止的12个月当中,外籍人士在美国购买了价值682亿美元的房地产。由于一些国家经济放缓,购房总额比上一年度减少了143亿美元,但是中国人却没有放慢脚步,在国际买家的排行榜中稳步上升。
      不仅如此,外国人购买的房产价位(中位价275862美元/平均价35.4万美元)本来就比美国人的(中位价179867美元/平均价22.8万美元)要高,而中国人这12个月当中在美国购买的房产,中位价则高达425000美元。
      外国人喜欢到美国购置房地产,其中一个主要原因是美国在发达国家当中,房价不是很贵,而且生活费用也不算高。根据福布斯杂志去年的调查,全世界十个生活指数最高的城市当中,美国只有纽约上榜,而且仅仅名列第六,低于香港、东京、伦敦、巴黎和莫斯科,比中国的上海高不了多少。
      美国房市的传统外国买家当然有许多来自北方邻居加拿大。加拿大多数人和美国人一样讲英语,经济上也与美国联系紧密,甚至不少人的工作就在美国。此外气候也是加拿大人到美国买房的一个重要因素。绝大多数加拿大人居住在靠近美国边境的南部地区,那里气候不算太冷,但是冬季仍然相当漫长,他们不仅喜欢在冬天到美国南方旅游,有的干脆在美国买房,而且不少人选择在退休之后到美国定居。
      正因为如此,在美国房市的国际买家当中,加拿大人所占的份额最近五六年都在20%左右,稳居第一,但是中国客户近年来增长迅速。2009年中国买家还只占市场份额的5%,与德国大致相同,不但远远不及加拿大,而且低于英国、墨西哥和印度。到2010年中国人超越印度,2011年就跃居第二,到2013年占据的市场份额达到12%。
      从购置房地产的地点来看,加拿大人最喜欢的是佛罗里达,那里的亚热带温暖气候是他们的最爱,因此也将该州在国际买家中的占比推至榜首,达到23%(2012-13年度),中国人则偏爱加利福尼亚、纽约等地,因此它们也都进入排行榜前五名,其中加州占比17%,紧追佛州名列第二。
      据几位从事房地产交易的朋友介绍,近年来中国人来美国购置房产,除了传统的资产配置避险考虑之外,也有一些是为了他们的子女来美求学,而且近来越来越多的中国企业来美国上市,投资设厂,或者并购美国公司(参见美国国务院中文图片资料2014年6月5日发布的“美国是全球首选投资地”一文,链接为http://iipdigital.usembassy.gov/st/chinese/inbrief/2014/06/20140605300842.html#axzz34FAHiEAQ),因此也有不少来自中国的职员选择自己购置房产。
      除了这些对购置房产的地点有特定要求的人士之外,中国人喜欢在华人聚居的地方买房,而这些地方的房价往往偏高,包括前面提到的加州和纽约地区。例如朋友告诉我,最近她帮两位中国人在纽约长岛的大颈地区(Great Neck)购买了两处房产,一处是独户住宅,售价超过100万美元,另外一处虽然只是两间卧室的私人公寓(),价钱也接近100万美元。
      中国人在美国购买房产,除了持有绿卡、在当地生活工作多年的之外,绝大多数没有在美国的信用记录,因此也不大可能申请到贷款。此外因为美中房地产市场、购销渠道和程序的差异,特别是许多人不了解美国房地产经纪等相关职业人士在其中所起的作用,因此常常会出现一些岐见,甚至会提出一些不符合美国市场的要求,我们将在今后的博文中举例加以说明。