为保护消费者的利益，美国楼寓建造销售的管理非常严格。以纽约为例，我根据纽约市司法局，楼宇局的资料，把楼寓建造,销售,入住三大步骤,简单介绍如下:
1. WORK PERMIT. 工作许可. 建筑行业称之为开工纸
建筑师设汁的图纸送到楼宇局,经过各部门盖章批准,开发商取得WORK PERMIT,方可挖土建造.同时要把WORK PERMIT贴在工地.
2. CONDOMINIUM OFFERING PLAN 楼寓销售计划书
计划书是律师编写, 报送司法局审核批准. 开发商取到司法局批准销售计划，方可预售该楼, 可以与意向购买者签BINDER , 给购买者该楼寓销售计划书一本，预收2%-10%定金. 一般不得退还.
3.CERTIFICATES OF OCUUPANCY 入住证
建楼全部完工, 开发商报请楼宇局派人来捡查, 获得楼宇的合法入住证, 开发商才可正式与购买者签AGREEMENT. 收钱，完成交易。
要获得入住证不是很容易, 新楼盖好, 二年都不一定拿到入住证。不过政府既要保护消费者利益，又要考虑开发商的困境, 大楼捡查通过95%以上, 可发一张临时入住证, 并在证上注明限期改正款项.开发商凭临时入住证也以正式卖楼房了.
为什么说开发商在取得司法局批淮的楼寓销售计划书,可以收取购买者2%-10%定金,不算是期房预售呢？
这里介绍一下楼寓销售计划书
楼寓销售计划书是一本具有法律性质房产说明书,每个楼寓的计划书约有几百页,除了大楼的地理位置, 面积等简介之外, 全计划书归纳起来是大楼的结构材料, 卖买条列与管理体系三大部分.
结构部分除了地基,外樯,车库, 大厅,走廊, 门窗,电气,水喉等大项目要写清楚之外,内部的装备, 例如厨房里的冰箱,炉灶, 厕所的马桶,浴缸的名牌,尺寸大小,保修期等都要写明白(美国的住宅不准卖毛坯房);
卖买部分牵涉到建商责任与风险, 单元价格，单元平面图， 卖买的手续，地税,贷款条列以及买家的风险等许都法律条款
管理方面有物业管理费的预算, 单元卖买出租审批，业主委员会的选举方代,任职期限,责职范围, 设备的维护，清洁工具灯泡等消耗品的采购等。
如果公寓出售之后,业主与建商一旦发生争执,业主与业主委员会有冲突,上了法庭,双方律师都会以楼寓出售计划书为准则进行辨论,法官判决也以此为依据.
开发商要报审楼寓销售计划书不是简单事。若开发商为了10%定金而早早审报(有WORK PERMIT后即可)销售计划书, 一年之后房价涨了，你不是亏了， 结构材料,单元面积等在大楼建造过程发生变化, 购买者得到的房子与楼寓销售计划书上描述不一样，若上告开发商,必获得赔偿, 除非开发商已作了AMENDMENT。
因此,开发商都在有十分把握,交房约半年内才与购买者签BINDER ,有些几乎只有二,三个月或者己经全部完工,但还没有取得入住证之前。
